Dòng vốn FDI bền vững và hạ tầng kết nối gia tăng, thị trường bất động sản khu công nghiệp giữ sức hút mạnh mẽ, mở ra cơ hội cho nhà đầu tư.

Bất động sản khu công nghiệp được kỳ vọng tiếp tục tăng trưởng trong năm 2026. Nguồn ảnh: Báo Đầu tư Chứng khoán

Triển vọng tăng trưởng nổi bật của bất động sản khu công nghiệp

Trong bối cảnh thị trường bất động sản toàn diện còn nhiều phân khúc khó khăn, bất động sản khu công nghiệp tiếp tục thể hiện vị thế dẫn dắt và “nóng” hơn bao giờ hết. Một báo cáo tổng hợp cho thấy tính đến cuối năm 2025, vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) thực hiện tại Việt Nam đạt 27,62 tỷ USD, tăng 9% so với cùng kỳ, mức cao nhất trong vòng 5 năm qua. Việc dịch chuyển sản xuất toàn cầu theo chiến lược “Trung Quốc +1” đang khiến Việt Nam trở thành lựa chọn hấp dẫn cho các nhà đầu tư sản xuất – kéo theo nhu cầu thuê đất công nghiệp tăng mạnh.

Các yếu tố này vừa củng cố triển vọng dài hạn, vừa định vị lĩnh vực này là điểm đầu tư trọng yếu cho ngành bất động sản công nghiệp – tài chính – chứng khoán trong năm 2026. Bản thân các doanh nghiệp trong ngành đã ghi nhận tăng trưởng kinh doanh tích cực trong quý IV/2025 và dự kiến tiếp tục duy trì đà này, khi diện tích bàn giao khu công nghiệp kỳ vọng đạt khoảng 600 ha năm 2026 (tăng 13%) và 750 ha năm 2027 (tăng 25%).

Nguồn cung dự kiến cũng gia tăng mạnh mẽ trong giai đoạn 2026–2028 với khoảng 6.500 ha đất công nghiệp bổ sung, phân bố tại nhiều địa phương trọng điểm. Điển hình là Ninh Bình với các dự án mới như Đồng Văn V và VI, cung cấp gần 500 ha diện tích thương mại mới, đồng thời hạ tầng kết nối như mở rộng sân bay quốc tế Gia Bình và cao tốc Bắc – Nam giúp tối ưu logistics liên vùng.

Bất động sản khu công nghiệp tạo lực đẩy cho thị trường tài chính – cổ phiếu

Dòng vốn FDI và nhu cầu thuê tăng – động lực cho tăng trưởng

Việc FDI tiếp tục duy trì ở mức cao tác động mạnh đến nền kinh tế Việt Nam, đặc biệt lĩnh vực công nghiệp chế biến – chế tạo chiếm tới 56,5% tổng vốn đăng ký mới. Điều này phản ánh niềm tin của nhà đầu tư nước ngoài vào môi trường kinh doanh Việt Nam và đóng vai trò là động lực chính tác động tích cực lên bất động sản khu công nghiệp, cả về nhu cầu thuê và tốc độ lấp đầy đất dịch vụ.

Các chuyên gia của Công ty Chứng khoán KB Việt Nam (KBSV) nhận định rằng dòng vốn FDI bền vững không chỉ duy trì mà còn có thể phục hồi rõ nét hơn nửa cuối năm 2026, đặc biệt khi nền thấp của cuối năm 2025 giúp đà tăng có một “bệ đỡ” thuận lợi.

Bất động sản khu công nghiệp trở thành lực đẩy quan trọng cho thị trường tài chính và cổ phiếu. Nguồn ảnh: Sưu tầm

Quỹ đất dồi dào và kết nối hạ tầng – yếu tố cạnh tranh

Quỹ đất khu công nghiệp sẵn sàng cho thuê được xem là tài sản chiến lược đối với các doanh nghiệp trong ngành. Một số doanh nghiệp như Viglacera (mã VGC) quản lý hơn 4.600 ha đất, chỉ đứng sau VSIP, với các khu công nghiệp gần các trục giao thương trọng yếu như cảng biển và sân bay. Điều này giúp họ thu hút khách thuê ổn định và nâng cao lợi thế cạnh tranh trong phân khúc cho thuê đất.

Tương tự, Đầu tư Sài Gòn VRG (mã SIP) nắm giữ hơn 1.000 ha đất tại Tây Ninh, Đồng Nai và TP.HCM – những vùng kinh tế lớn với nhu cầu thuê cao. Công ty còn có lợi thế cấp phép xây dựng trạm biến áp phục vụ khu công nghiệp, đồng nghĩa với doanh thu chưa thực hiện hơn 11.700 tỉ đồng, tạo nền tảng thu nhập bền vững.

 Định giá hấp dẫn – cơ hội cho nhà đầu tư chứng khoán

Một số cổ phiếu khu công nghiệp đang được thị trường định giá khá hấp dẫn so với mức trung bình 5 năm trước. KBC có hệ số P/B khoảng 1,4 lần (dự phóng 2026 khoảng 1,3 lần), thấp hơn đáng kể so với mức trung bình 2,5–3 lần trước đây; IDC và GVR có P/B quanh 1,9 lần; PHR mức 1,92 lần; VGC khoảng 1,82 lần.

Hệ số giá trên sổ sách (P/B) thấp cho thấy thị trường khu công nghiệp đang có mức định giá hấp dẫn – tạo cơ hội cho các nhà đầu tư tài chính – chứng khoán xác định điểm vào phù hợp, đặc biệt khi kỳ vọng tăng trưởng kinh doanh tích cực trong năm 2026 vẫn mạnh mẽ.

Dù triển vọng tích cực, một số doanh nghiệp trong ngành được dự báo lợi nhuận quý IV/2025 có thể sụt giảm (ví dụ IDC, BCM), phản ánh sự phân hóa đang diễn ra. Nhà đầu tư cần cân nhắc kỹ lưỡng báo cáo tài chính quý, biên lợi nhuận và chi phí vốn trước khi quyết định giải ngân.

Bất động sản khu công nghiệp giữ nhịp tăng trưởng năm 2026, mở cơ hội chọn lọc cho nhà đầu tư

Năm 2026, nhiều yếu tố kết hợp đang tạo nền tảng cho bất động sản khu công nghiệp duy trì vị thế là phân khúc “hàng hot” trong danh mục đầu tư:

1) Dòng vốn FDI tiếp tục mạnh: với FDI thực hiện đạt mức cao nhất trong 5 năm, xu hướng dịch chuyển sản xuất vào Việt Nam được dự báo sẽ kéo dài.

2) Nhu cầu thuê đất và tỷ lệ lấp đầy ổn định: nguồn cung mới được bổ sung trong khi nhu cầu thuê giữ ở mức cao, đặc biệt tại miền Nam, giúp giữ nhịp tăng trưởng giá thuê.

3) Định giá cổ phiếu hấp dẫn: nhiều cổ phiếu khu công nghiệp đang được định giá thấp hơn trung bình lịch sử, tạo điểm vào hấp dẫn cho nhà đầu tư dài hạn.

Bất động sản khu công nghiệp tiếp tục hút vốn nhờ quỹ đất lớn và nền tảng tài chính ổn định. Nguồn ảnh: Tạp chí Thị trường Tài chính Tiền tệ

Đối với nhà đầu tư, chiến lược phù hợp trong giai đoạn tới là xây dựng danh mục có chọn lọc trong nhóm bất động sản khu công nghiệp, ưu tiên các doanh nghiệp sở hữu quỹ đất lớn, năng lực tài chính ổn định và đang được thị trường định giá ở mức hấp dẫn. Cách tiếp cận này giúp giảm thiểu rủi ro biến động ngắn hạn, đồng thời tận dụng dư địa tăng trưởng trung và dài hạn khi dòng vốn FDI duy trì tích cực.

Với các doanh nghiệp trong ngành, việc tiếp tục đầu tư nâng cao chất lượng hạ tầng, hoàn thiện dịch vụ đi kèm và đa dạng hóa nhóm khách thuê sẽ là yếu tố then chốt để giữ lợi thế cạnh tranh.

Bức tranh bất động sản khu công nghiệp trong năm 2026 sáng hơn nhiều phân khúc khác, được hậu thuẫn bởi dòng vốn FDI mạnh, nguồn cung đất dồi dào và định giá cổ phiếu hấp dẫn. Trong khi đó, rủi ro lợi nhuận doanh nghiệp vẫn tạo sự phân hóa thị trường – đòi hỏi nhà đầu tư tiếp cận với chiến lược rõ ràng và phân tích dữ liệu tỉ mỉ.

Với những triển vọng và cơ hội hiện hữu, bất động sản khu công nghiệp tiếp tục đích thực là điểm đến đầu tư chiến lược cho các nhà quan tâm tài chính, kinh doanh, thị trường và cổ phiếu trong năm 2026.

Tuyết Ngân

Nguồn tham khảo: Báo Đầu tư Chứng khoán